| 권리 유형 | 말소기준권리보다 앞선 경우 | 말소기준권리보다 나중인 경우 |
|---|---|---|
| (근)저당권 | 인수 채권 잔액을 낙찰자가 부담 | 소멸 낙찰과 함께 자동 소멸 |
| 가압류 | 인수 배당에서 우선 변제 | 소멸 낙찰과 함께 자동 소멸 |
| 임차권 (전입+점유) | 인수 위험 대항력 있는 임차인. 보증금 배당 부족 시 낙찰자 인수 | 소멸 배당받고 퇴거 |
| 지상권·지역권 | 인수 토지 이용 제약 발생 | 소멸 낙찰과 함께 소멸 |
| 가처분 | 인수 소유권 이전 자체 위협 가능 | 소멸 낙찰과 함께 소멸 |
| 유치권 | 항상 인수 등기와 무관하게 점유 기반으로 성립 — 낙찰 후에도 소멸 안 됨 | |
| 법정지상권 | 항상 인수 법률상 당연 성립 — 토지·건물 소유자 달라진 경우 | |
낙찰 대금은 법적으로 정해진 순위에 따라 채권자들에게 배분됩니다. 순위가 낮을수록 배당을 못 받을 수 있습니다.
| 순위 | 배당받는 자 | 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 경매 비용 | 집행비용(집행관 수수료, 감정평가 비용, 공고비 등). 최우선 공제. |
| 2 | 소액임차인 최우선변제금 | 보증금이 지역별 기준 이하인 임차인. 서울 기준 보증금 1억6,500만원 이하 → 5,500만원까지 최우선 배당. |
| 3 | 최우선변제 임금채권 | 최종 3개월분 임금 및 퇴직금. 근로자 보호 목적으로 최우선 변제. |
| 4 | 당해세 (국세·지방세) | 경매 대상 부동산 자체에 부과된 세금 (재산세, 종합부동산세 등). 등기 순서와 무관하게 우선. |
| 5 | 등기 순서에 따른 채권자 | 근저당권·전세권·확정일자 임차인 등. 등기(확정일자) 순서대로 배당. 동순위 시 채권액 비례 안분. |
| 6 | 일반 채권자 (가압류 등) | 일반 금전 채권자. 순위권 채권자 배당 후 잔여 금액에서 채권액 비례 배당. |
| 7 | 채무자 (소유자) | 모든 채권자 배당 후 잔여 금액이 있으면 채무자에게 반환. |
| 비용 항목 | 기준 | 금액 예시 (낙찰가 3억 기준) |
|---|---|---|
| 취득세 | 주택 1%~3% (다주택·조정지역 중과), 토지 4%, 상가 4% | 약 300만원 (1주택 1% 기준) |
| 지방교육세·농특세 | 취득세의 10~20% 부가 | 약 30~60만원 |
| 등기 비용 | 등록면허세 + 법무사 수수료 | 약 20~40만원 |
| 명도 비용 | 이사비 합의금 + 집행관 수수료 | 약 50~300만원 |
| 수리비 | 노후·훼손 상태에 따라 상이 | 20~500만원 |
| 대출 이자 | 잔금 대출 시 발생. 경락잔금대출 가능 | 대출금의 연 4~7% |
부동산 경매는 아래 법률들의 교차 적용을 받습니다. 각 법률의 핵심 조항을 이해하면 권리분석과 입찰 전략에 직접 활용할 수 있습니다.
경매 절차 전반을 규율하는 핵심 법률 — 강제집행·임의경매·배당·명도 절차의 근거
| 조문 | 내용 | 입찰자 관련 포인트 |
|---|---|---|
| 제78조 강제경매 신청 |
채권자가 집행력 있는 정본(판결문 등)으로 부동산 강제경매를 신청. 법원이 경매개시결정과 함께 압류등기 촉탁. | 경매개시결정 등기일 이후 설정된 (근)저당·가압류는 말소기준권리 이후이므로 낙찰로 소멸. |
| 제91조 인수주의·소멸주의 |
매각으로 소멸하지 않는 권리는 낙찰자가 인수. 저당권·(근)저당권은 소멸. 지상권·지역권·전세권·임차권은 말소기준권리 후순위면 소멸. | 권리분석의 핵심 조문. 인수 여부가 낙찰 후 예상치 못한 비용 발생에 직결. |
| 제105조 매각물건명세서 |
법원은 부동산의 표시·부담·매각조건을 기재한 매각물건명세서를 매각기일 1주 전까지 법원에 비치·공개. | 입찰 전 반드시 열람. 임차인 정보·특수사항이 기재됨. 명세서 하자 시 낙찰 취소 사유. |
| 제113조 입찰보증금 |
입찰자는 최저매각가격의 10분의 1 이상을 보증금으로 제공해야 함. 낙찰 후 잔금 미납 시 몰수. | 보증금은 현금·수표·법원보증보험증권 가능. 미낙찰 시 즉시 반환. |
| 제130조 매각허가결정 |
낙찰자 결정 후 법원이 매각허가결정. 이해관계인은 1주일 이내 이의신청(항고) 가능. | 항고 없이 확정되면 잔금 납부 기한 통보. 항고 시 절차 중단. |
| 제136조 인도명령 |
매각허가결정 확정 후 6개월 이내에 법원에 신청. 채무자·소유자·점유자에 대해 부동산 인도 명령. | 소송 없이 빠르게 명도 집행 가능. 선의의 점유자(대항력 있는 임차인)는 인도명령 대상 제외. |
| 제145조~ 배당 절차 |
배당기일에 법원이 배당표 작성. 채권자 이의 없으면 확정 → 지급. 이의 있으면 배당이의소송으로. | 낙찰자는 배당 절차 이해관계인은 아니나, 선순위 임차인의 배당 결과가 인수 여부에 영향. |
주거용 건물 임차인의 권리 보호 — 대항력·우선변제권·소액임차인 최우선변제가 경매에 직접 영향
| 조문 | 내용 | 입찰자 관련 포인트 |
|---|---|---|
| 제3조 대항력 |
임차인이 주택 인도 + 전입신고를 마치면 그 익일 0시부터 제3자(낙찰자 포함)에게 임차권 주장 가능. | 말소기준권리보다 전입일이 앞선 경우 대항력 있음. 낙찰자는 임차인 퇴거 강제 불가 — 보증금 해결 필수. |
| 제3조의2 우선변제권 |
대항력 + 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 배당에서 등기 순서에 따른 우선변제권 취득. | 확정일자 날짜가 말소기준권리보다 앞서면 선순위 우선변제. 배당으로 보증금 전액 수령 시 퇴거. |
| 제8조 소액임차인 최우선변제 |
보증금이 지역별 기준 이하인 임차인은 배당 최우선순위로 일정액(최우선변제금) 보호. |
2024년 기준 지역별 소액임차인 보호 범위: • 서울: 보증금 1억6,500만원 이하 → 5,500만원 우선변제 • 수도권: 1억4,500만원 이하 → 4,800만원 • 광역시: 8,500만원 이하 → 2,800만원 • 기타: 7,500만원 이하 → 2,500만원 |
| 제3조의5 경매신청 기입등기 후 |
경매개시결정 등기 이후 전입한 임차인은 낙찰자에게 대항 불가 — 낙찰로 임차권 소멸. | 현황조사서의 전입일과 경매개시결정 등기일 비교 필수. |
상가·오피스텔 임차인 보호 — 환산보증금 기준으로 적용 범위 제한
| 조문 | 내용 | 입찰자 관련 포인트 |
|---|---|---|
| 제2조 적용범위 |
환산보증금(보증금 + 월세×100) 기준으로 적용. 서울 9억원, 수도권 7억원, 광역시 6억원, 기타 5억원 이하에만 적용. | 환산보증금 초과 상가는 대항력·우선변제권 미적용. 임차인이 임의로 퇴거 거부 시 법적 보호 없음. |
| 제3조·제5조 대항력·우선변제 |
사업자등록 신청 + 건물 인도 익일부터 대항력 취득. 확정일자 구비 시 우선변제권 발생. | 상가 낙찰 시 사업자등록일과 말소기준권리 일자 비교 필수. 선순위 임차인 보증금 인수 위험 존재. |
| 제14조 소액임차인 |
서울 6,500만원 이하 → 2,200만원 최우선변제. 수도권 5,500만원 → 1,900만원. 광역시 3,800만원 → 1,300만원. | 상가 경매 배당 시 소액 상가 임차인의 최우선변제금이 선공제됨을 감안하여 낙찰가 산정. |
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기 일 입 찰 표
지방법원 집행관 귀하
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입찰기일 :
년
월
일
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| 사 건 번 호 |
타 경 호 | 물건 번호 |
※물건번호가 여러개
있는 경우에는 꼭 기재 |
| 입 찰 자 | 본인 | 성 명 | 전화 번호 |
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| 주민(사업자) 등록번호 |
법인등록 번 호 |
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| 주 소 | |||||
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대리인
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성 명 |
※ 없으면 공란
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본인과의 관 계 |
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| 주민등록 번 호 |
전화번호 | － | |||
| 주 소 | |||||
| 입찰가격 | 천 억 | 백 억 | 십 억 | 억 | 천 만 | 백 만 | 십 만 | 만 | 천 | 백 | 십 | 일 | 원 | 보증금액 | 백 억 | 십 억 | 억 | 천 만 | 백 만 | 십 만 | 만 | 천 | 백 | 십 | 일 | 원 |
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보증의
제공방법
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보증을 반환 받았습니다. 입찰자 |
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대리인
|
성 명 | 직 업 | ||
| 주민등록번호 | 전화번호 | |||
| 주 소 | ||||
| 본 인 | 본인 1 |
성 명 | 직 업 | ||
| 주민등록번호 | 전화번호 | ||||
| 주 소 | |||||
| 본인 2 |
성 명 |
공동입찰 아닌 경우 공란
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직 업 | ||
| 주민등록번호 | 전화번호 | ||||
| 주 소 | |||||
| 본인 3 |
성 명 |
※ 3인 이상 공동입찰 시만 기재
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직 업 | ||
| 주민등록번호 | 전화번호 | ||||
| 주 소 | |||||